По обе стороны сделки

Операции с недвижимостью, если проводить их самостоятельно, не имея на то специального опыта, вне всякого сомнения, относятся к зоне повышенного риска. Хотя бы по той простой причине, что выйдя на рынок неподготовленным (как минимум теоретически) можно потерять либо квартиру, либо деньги. О том, какие опасности подстерегают на вторичном рынке каждую из сторон сделки, рассказывают лучшие риэлторы мая и июня Ольга Серпкова (отделение «Черемушки») и Вера Грибенникова (отделение «Китай-город»).

Продавцы: риски ниже

По мнению наших экспертов, у продающей стороны рисков поменьше. Но они все-таки имеются. И главный из них – риск продешевить.

- Конечно, для продавца заниженная цена - это плохо, и тут все понятно – при уровне цен на квартиры в Москве, ошибившись с «ценником» можно легко недополучить тысяч сто или двести. Однако и противоположная политика - поставить цену повыше - часто оказывается не лучше. На слишком дорогую квартиру желающих не находится, и ее владелец месяцами ждет покупателей. Тратится время, а также деньги – на само присутствие на рынке (т.е. рекламу), «капают» квартплата и коммунальные платежи… В общем, как это ни парадоксально на первый взгляд, результат что от заниженной цены, что от завышенной оказывается похожим – потеря денег, - рассказывает Вера Грибенникова.

Совет в данном случае прост: единственно верное решение - выставлять цену правильно. По словам экспертов, можно вооружиться калькулятором, базами данных и специализированными газетами и журналами по недвижимости. Кроме того, можно на сайтах бесплатных объявлений найти все объявления о продаже аналогичных объектов и вычислить среднее значение. Кроме того, достаточно близко к рыночной стоимости можно оценить квартиру с помощью калькулятора, который есть на сайте нашей компании www.rescor.ru.

- Однако более действенный и простой способ, это обзвонить 5-6 агентств и сравнить предлагаемые ими цены. Самую высокую и самую низкую цену, предложенную агентом за ваш объект, лучше отбросить. Низкую понятно по какой причине – задешево продавать вам невыгодно. Но и на слишком высокую цену не стоит «покупаться». Потому что иногда клиента сначала стараются привлечь соблазнительной для него ценой, а потом, когда квартиру продать за такие деньги не удастся, уговаривают снизить запросы. В итоге объект все равно будет продан за реальную рыночную стоимость, но именно через данное агентство и за более долгий срок, который потребуется на уговоры клиента сбросить свою цену до реальной, - поясняет Ольга Серпкова.

Кстати, есть и другой очевидный путь – привлечь к сотрудничеству добросовестного риэлтора, причем (учитывая сказанное в предыдущем абзаце) выбирать не того, кто обещает самые высокие золотые горы.

Второй возможный риск продавца сводится к тому, что сумма, которая была четко оговорена и его вполне устраивала, по каким-то причинам до него не доберется. В отличие от неверно определенной цены, когда потери составят 5-10% максимум, тут запросто можно лишиться всех денег – и это, конечно, очень пугает.

- Впрочем, после множества печальных случаев, рынок в начале 90-х годов выработал самую оптимальную и безопасную схему – наличными через депозитную банковскую ячейку. И хотя за последние 20 лет банки изобрели и предложили потребителям множество различных новых технологий, потребители, по-прежнему продолжают рассчитываться наличными. Видимо, население, до сих пор не очень доверяет электронным деньгам – людям спокойнее, когда они лежат в хорошо защищенном хранилище в «натуральном виде», - отмечает В. Грибенникова. – Впрочем, при расчетах покупателю следует тщательно проверять купюры на предмет подлинности. В большинстве депозитариев подобная услуга предлагается.

Кроме того, существует очень высокая вероятность «попасть» на покупателя, который является «звеном» альтернативной цепочки.

- На московском рынке жилья довольно редко можно продать квартиру просто за деньги. Как правило, подавляющая часть потенциальных покупателей одновременно являются и продавцами. То есть продают свою квартиру с целью тут же приобрести другую. Если вашу квартиру захочет приобрести именно такой покупатель, лучше обратиться за помощью к риэлтору – в альтернативной цепочке самому осуществить сделку практически нереально, - добавляет О. Серпкова.

Покупателям гораздо сложнее…

По единодушному мнению специалистов, самой большой опасностью для покупателей квартиры являются юридические дефекты объекта.

- Во-первых, усмотреть их можно только при основательном знании законов. Во-вторых, «срок действия» этих рисков в отличие от многих прочих не ограничивается временем сделки. Он тянется как минимум на прописанный в ГК срок исковой давности (три года), а иногда и значительно превышает его. Специалистам рынка известен случай, когда в 2008 году семья покупателей лишилась по суду квартиры на основании неправильной юридической процедуры, совершенной в середине 80-х годов прошлого века, - рассказывает О. Серпкова.

Кроме того, эксперты отмечают еще одно коварство юридических дефектов, которое заключается в том, что полного списка возможны дефектов не существует. Хотя перечень самых частых рисков назвать можно.

- Думаю, о фальшивых документах, с которыми мошенники могут выйти на сделку, говорить не стоит. Аферы, основанные на поддельные правоустанавливающих документах, чужих паспортах с вклеенными в них фотографиями и тому подобными фальшивками были распространены в прошлом. Сегодня порядка больше, участники рынка намного грамотнее и бдительнее, так что совсем грубая «липа» практически не работает. Но – все же встречается, так что расслабляться не стоит, - предупреждает В. Грибенникова.

Гораздо бОльшую опасность представляет собой ущемление прав несовершеннолетних при приватизации.

- В первой половине 90-х был непродолжительный период, когда детей, проживающих в приватизируемой квартире, не включали в число собственников. Потом подобная практика была признана незаконной, но огромное число квартир стали частными именно таким образом. Сегодня же эти повзрослевшие дети вполне могут потребовать свою долю в квартире – и суду нет никакого дела, что квартира десять раз перепродана и проживают в ней совершенно посторонние люди, - поясняет О. Серпкова.

Также есть определенные риски при покупке квартиры, доставшейся по наследству.

- Несмотря на то, что законодательство четко определяет порядок наследования по закону или по завещанию, тем не менее, круг наследников не всегда можно установить при процедуре передачи имущества. Поэтому если после покупки появится еще один наследник, который докажет свое право на долю в квартире, сделка может быть оспорена в судебном порядке, - уточняет В. Грибенникова.

По словам эксперта, не менее опасны и сделки, совершенные пожилыми людьми. Предположим, бабушка продала квартиру, а после ее смерти наследники попытаются доказать, что она была не в себе, совершила продажу под давлением и т.п. Если им это удастся, то сделка, скорее всего, будет признана недействительной.

Также довольно рискованно покупать квартиру, которая продается по доверенности, хотя формально они являются вполне законной формой.

- Фактически же у доверенности масса нюансов, например, она сразу теряет силу в случае смерти доверителя. Кроме того, доверитель может отозвать доверенность, обратившись к нотариусу. В общем, доверенность – прекрасная возможность для различных технических действий (скажем, собрать документы для сделки), но на саму сделку опытные риэлторы категорически требуют явки самого собственника, - отмечает О. Серпкова.

Кроме того, опасно покупать квартиру, у которой за короткий срок сменилось несколько владельцев. По словам экспертов, если две сделки прошли, к примеру, с интервалом в месяц-два, это должно насторожить.

- Быстрая перепродажа - очень тревожный сигнал, который свидетельствует о том, что либо что-то не так с правоустанавливающими документами или документами на квартиру, либо квартира имеет скрытые недостатки, не связанные с юридической стороной вопроса. Скорее всего, новоявленный собственник обнаружил проблемы и поспешил избавиться от недвижимости.

Особое внимание эксперты обращают на один очень серьезный аспект. А именно - все вышесказанное относится не только к вашей конкретной сделке, но и к любой другой в истории квартиры:

- То есть если приобретаемая вами недвижимость меняла собственника 10 раз, и с нарушениями была проведена, скажем, пятая сделка – вам это не поможет. Вы будете настаивать в суде, что являетесь «добросовестным приобретателем», а потерпевшая в той давней сделке сторона будет убеждать суд в том, что для компенсации нанесенного ущерба ей должна быть возвращена квартира. И чьи аргументы окажутся сильнее – вопрос как минимум спорный.

Покупателя также могут подстерегать проблемы, связанные с качеством объекта. Эти риски, конечно, менее серьезны, хотя бы в том смысле, что саму квартиру у вас никто не отберет. Но это бывает очень неприятно и, что самое печальное, не поддается исправлению.

- Например, вы купили прекрасную квартиру с удобной планировкой и свежим ремонтом. А потом выясняется, что в квартире была произведена перепланировка, которую собственник не согласовал в установленном законом порядке. В принципе, согласовать может и покупатель, но проблема в том, что согласовать разрешается далеко не все. И в некоторых случаях выход может быть только один: ломать нынешний интерьер и приводить квартиру в соответствие с планами БТИ. То есть вместо «прекрасной квартиры с удобной планировкой и свежим ремонтом» вы фактически приобрели объект «под ремонт».

Еще одна опасность связана с тем, что купив квартиру с шикарной панорамой за окном, вы через полгода-год можете получить под своими окнами новый дом и серую стену вместо парка.

- Изменить что-либо в этом случае не получится: согласно российскому законодательству, квартирой является помещение внутри стен, то есть вид из окна вам не принадлежит. И взыскать что-то с продавца (даже если он заведомо знал, что красивая панорама просуществует всего полгода), не получится. Чтобы избежать подобного, следует изучать градостроительные планы, ну а заодно и физическую возможность что-то возвести возле вашего дома. Как показывает практика, если в этом месте что-то можно построить, то рано или поздно построят.

Словом, операции с квартирами рискованны, и с этим, к сожалению, ничего нельзя поделать. Чтобы хоть в какой-то мере обезопасить себя от проблем, старайтесь по возможности все проверять. Кстати, сам факт этих проверок является аргументом в вашу пользу: в случае возникновения проблем вы можете честно сказать в суде, что являетесь добросовестным приобретателем и потратили массу сил и денег для того, чтобы выяснить историю квартиры. Кроме того, не связывайтесь с «привлекательно дешевыми» и откровенно сомнительными вариантами. А лучше доверьте проведение сделки профессионалам - это поможет свести риски к минимуму, а в некоторых случаях юристы вообще посоветуют отказаться от покупки «плохой квартиры».

Получить консультацию экспертов можно по телефонам:

Ольга Серпкова (495) 565-37-73,

Вера Грибенникова (495) 363-99-22