Летние тенденции: рынок не дремлет

Первое полугодие 2014г. на столичном рынке недвижимости запомнится рядом событий, которые в той или иной степени способствовали его разогреву до ажиотажного спроса. В этом ряду и сочинская Олимпиада, и геополитическая напряженность вокруг Украины, и возвращение Крыма в состав России.

И все же более всего к приобретению жилья граждан подталкивали экономические факторы, связанные с колебанием курса валют и регулярным отзывом лицензий у банков.

Особенно активными оказались первые четыре месяца 2014 года – за этот период рост количество сделок на вторичном рынке жилья возросло на треть. При этом, как отмечают в компании «Рескор», большая доля квартир приобреталась с помощью ипотечных кредитов. В условиях политической и экономической нестабильности вопрос сохранения сбережений с помощью покупки недвижимости требовал максимально быстрого решения. И те, у кого не хватало средств на покупку, вынуждены были обращаться в банки. В результате, на рынке новостроек рост ипотечных сделок достиг 50% от всего объема, а на вторичном увеличился почти до 40%.

В целом, отмечают эксперты компании, сделки совершались в рамках решения текущих жилищных вопросов или имели целью сохранение сбережений, однако довольно существенно – почти на 20% - возросла и доля инвестиционных покупок.

Вполне логично, что высокий спрос повлек за собой и рост цен - только за первый квартал текущего года московское жилье прибавило в цене столько же, сколько за весь предыдущий год. Даже в мае, который традиционно считается не самым активным месяцем, средняя цена предложения на вторичном рынке квартир в Москве вновь выросла на 1% и составила 216 тыс. руб. за кв.м.

К концу апреля накал ажиотажного спроса немного ослаб, но количество сделок сохранялось на достаточно высоком уровне даже в мае, невзирая на долгие праздники и начало дачного сезона. При этом по сравнению с апрелем объем предложений на вторичном рынке Москвы уменьшился на 5% и составил 45,8 тыс. объектов. А стабильное сокращение объемов предложения, по мнению специалистов «Рескора», является характерным показателем живого и динамичного рынка.

Лето на столичном рынке вторичного жилья вновь ознаменовалось увеличением покупательской активности. В июне на фоне стабильных ценовых показателей число сделок по сравнению с маем выросло почти на 10%.

Увеличение июньской активности покупателей эксперты объясняют возвращением на рынок отложенного спроса после майских праздников. К тому же, высокая активность наблюдалась и со стороны продавцов. По данным компании "Рескор», доля нового предложения составила 20%, в результате чего объем предложения к началу второго полугодия вырос на 3%.

- Впрочем, в этом году прирост по сделкам в июне был меньше, нежели в начале лета 2013-го, когда число сделок выросло на 15%. Однако это вполне закономерное следствие перегрева рынка в первые месяцы года, - поясняет директор по продажам компании «Рескор» Вадим Мартыненко. – Кстати, инвестиционная активность покупателей летом также немного снизилась. Сейчас столичную недвижимость в основном покупают люди, желающие решить свои жилищные вопросы.

На рынке новостроек

На рынке новостроек в пределах старых границ Москвы и на территории Новой Москвы к концу первого полугодия специалистами компании «Рескор» были отмечены две разнонаправленные ценовые тенденции. Средняя цена квартир в старых границах Москвы уменьшилась, в первую очередь, за счет вымывания однокомнатных квартир в нескольких проектах. В то же время средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Новой Москвы увеличилась за счет роста строительной готовности корпусов и сезонного повышения цен застройщиками.

- В июне-июле на московском рынке новостроек все происходящее зависело от бюджета сделки. Например, в сегментах эконом и комфорт покупатели, которые до самого апреля «сметали» все подряд, весной, похоже, устали и ушли на каникулы. Зато в сегментах дорогого жилья оживление и спрос, наоборот, только нарастали, и пока этот процесс продолжается, даже несмотря на сезон отпусков, - комментирует В. Мартыненко.

В среднем в рублях прирост стоимости новостроек в Москве и Подмосковье в 1-м квартале 2014г. составил около 5%, во втором квартале - 2%. При этом отдельные новостройки, которые активно возводились, и стадия строительства которых активно росла, показали заметно больший прирост.

По итогам первого полугодия 2014г. средняя цена предложения на первичном рынке Москвы в пределах старых границ составила 225 тыс. руб. за 1 кв. м., .в Подмосковье — 84,6 тыс. руб. за кв. м., в Новой Москве квадратный метр подорожал почти на 11% до 108 тыс. руб.

К концу июня спрос на новостройки Москвы и Новой Москвы практически вернулся к значениям марта, при этом девелоперы стимулируют спрос различными программами и скидками. Диапазон летних скидок составляет от 3% до 7 % при 100-процентной оплате. Наряду со скидками зачастую практикуются специальные программы рассрочки. Например, при первоначальном взносе от 40% или 50% предлагается беспроцентная рассрочка, а также дополнительные опции в подарок – отделка квартиры или машиноместо. По оценкам экспертов, грамотно рассчитанные летние акции и специальные предложения могут повышать спрос в среднем на 25-30%.

Вторичное жилье: только для себя

На вторичном рынке жилья лето принято считать периодом затишья, хотя, по мнению экспертов компании «Рескор», сезонный фактор в последнее время играет не слишком большую роль. Однако в этом году к концу июня рынок все-таки вошел в фазу традиционного снижения активности.

- Продажи идут в обычном режиме, при этом деловая активность несколько снизилась в связи с сезоном отпусков. Впрочем, снижение спроса нынешним летом мы связываем не столько с сезонным фактором, сколько с повышенной активностью покупателей в начале года, когда на рынок выплеснулась большая часть спроса 2014 г., - отмечает В. Мартыненко.

Снижение активности отражается и на стоимости жилья - в летние месяцы рост цен обычно не превышает 1%.

- Сегодня на вторичном рынке жилья реального роста цен практически нет, а небольшие понижения или повышения укладываются в рамки статистической погрешности и свидетельствуют о стабильности рынка, - поясняет эксперт.

В отличие от апреля-мая (когда более всего росли в цене однокомнатные квартиры), в июне наибольший прирост пришелся на двухкомнатные квартиры. По мнению экспертов, подобная динамика свидетельствует о том, что сейчас инвестиционных сделок практически не совершается, и на рынке остались, в основном, реальные покупатели жилья «для себя».

- Лето – очень благоприятное время для приобретения квартиры для собственного проживания. Во время летних отпусков покупателей становится меньше, и многие продавцы более охотно идут на торг. К тому же световой день длиннее, на улице хорошая погода, благодаря чему удобнее ездить на просмотры и выбирать квартиру,- поясняет В. Мартыненко.

По словам эксперта, в ближайшие пару месяцев никаких резких изменений стоимости квадратного метра ждать не стоит, скорее всего, в августе и даже сентябре нас ждет стабильный и сбалансированный с точки зрения спроса и предложения рынок. Более того, изменения могут появиться лишь ближе к концу года. А до этого времени у его участников есть все шансы провести свои сделки в спокойном, почти отпускном режиме.

- Несмотря на достаточно напряженную политическую обстановку в мире, явных кризисных явлений в экономике пока не наблюдается, к тому же рынок недвижимости довольно инертен и реагирует на любые изменения с задержкой. Поэтому, скорее всего, в начале осени мы сможем наблюдать положительную ценовую динамику, просто темпы роста будут замедленными.

Впрочем, уточняет эксперт, такой вариант развития событий актуален при сохранении текущей ситуации. А если исходить из стремительного развития экономических и политических событий, то и прогнозы могут быть лишь приблизительными.

- В этом году рынок недвижимости проявил свою особую «эмоциональную» зависимость от геополитики и экономики – ажиотаж в первые месяцы года это продемонстрировал очень ярко. А если учесть, что ситуация в мире и в стране сегодня просто беспрецедентная и динамичная, то и делать прогнозы следует с особой осторожностью. Тем более, что существует высокая вероятность обострений на внешнеполитической арене, которые не замедлят сказаться на макроэкономических показателях. И при таком развитии событий вполне возможен второй всплеск интереса к покупке жилья.

Ипотека

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в первом полугодии 2014 года колебалась в диапазоне от 12 до 12,5% годовых. На 1 июня 2014 года этот показатель составил 12,2% годовых - ровно столько же, сколько и в начале года, на 1 января.

- Небольшой рост ставок наблюдался в конце первого – начале второго квартала. При этом на сделках в разных сегментах недвижимости увеличение отразилось не равнозначно: в сегменте массового спроса доля ипотечных сделок осталась стабильной и колебалась в диапазоне 40%, а в бизнес-классе выросла примерно до 20% от общего числа сделок, - комментирует В. Мартыненко.

В числе ключевых тенденций на ипотечном рынке эксперты компании «Рескор» отмечают снижение требований к заемщикам со стороны практически всех ведущих ипотечных банков и ряда менее крупных игроков.

В первую очередь это касается снижения величины первоначального взноса ниже 20%, которая считается нижней планкой стандартного риска. Также распространенным явлением стала отмена надбавок к процентной ставке по кредитам для заемщиков, которые не могут подтвердить свои доходы официально, справкой по форме 2-НДФЛ. Некоторые банки и вовсе отказываются от обязательного требования подтверждать доходы заемщика справкой по форме 2-НДФЛ.

Однако одновременно развивается тенденция, отражающая стремление банков к повышению качества заемщиков. Актуальной становится работа с узкой аудиторией, в первую очередь, с проверенными клиентами – участниками зарплатных проектов, держателями карт банк и владельцами депозитов. Также на снижение процентной ставки по кредиту могут рассчитывать обладатели хороших кредитных историй.

- Рынок ипотеки еще в большей степени зависит от макроэкономических тенденций и в меньшей – от сезонности. Банки и сегодня, в разгар отпускного сезона, продолжают активно выдавать ипотечные кредиты, причем во многих банках упрощается процесс подачи документов и оформления кредита. Однако из-за общей ситуации в экономике, роста инфляции и повышения ставки рефинансирования, во втором квартале 2014 года мы предполагаем рост ставок в пределах 0,5-1%, - уточняет эксперт.

На сегодняшний день на вторичном рынке Москвы примерно каждая третья сделка совершается с использованием ипотечных средств. По-прежнему в структуре сделок доминируют альтернативные сделки, на которые приходится около 85% от общего числа всех покупок жилья с привлечением ипотечных средств. Средняя сумма ипотечного кредита составляет 3,7 млн рублей.

Эксперты компании «Рескор» не исключают, что во втором полугодии доступность ипотеки в России будет снижаться, усилится тенденция к ужесточению условий выдачи ипотечных кредитов и требований к заемщикам. На динамике выдачи ипотечных кредитов может негативно сказаться и снижение благосостояния населения в результате общего ухудшения экономической ситуации в стране.

- Во втором полугодии, учитывая текущую экономическую ситуацию, которая усугубилась введением санкций, мы, скорее всего, будем наблюдать тенденцию к замедлению темпов выдачи ипотечных кредитов, а также плавное незначительное увеличение кредитных ставок, - поясняет В. Мартыненко.