Мошенничество: новые схемы

Как известно, рынок жилья всегда был, и, к сожалению, остается привлекательной сферой для разного рода махинаций. Причем, даже несмотря на интенсивную борьбу государства по совершенствованию действующего законодательства, аферисты придумывают новые способы, как обойти закон, и всегда находятся люди, которые становятся их жертвой. Знание основных способов мошенничества поможет избежать неприятностей.

- Сегодня одна из самых распространенных схем обмана, которую можно встретить на рынке жилья, это обналичивание материнского капитала, - рассказывает управляющая отделением «Жулебино» Валентина Мартыненко. - В двух словах схема мошенничества заключается в следующем. Обычно в качестве продавца квартиры выступает родственник или знакомый. Сделка купли-продажи регистрируется в органах Росреестра, потом документы сдаются в Пенсионный фонд для оплаты сертификата, после чего денежные средства материнского капитала перечисляются продавцу.

Аналогичным способом обналичивается сертификат, когда его владелец приобретает квартиру, но при этом ее рыночная стоимость завышена, добавляет В. Мартыненко. В этом случае в договоре купли-продажи прописывается обязанность продавца вернуть покупателю излишне уплаченные деньги - именно эта сумма и составляет размер материнского капитала за вычетом услуг посредника.

В данном случае продавец и покупатель вступают в сговор и заинтересованы в обналичивании сертификата. При этом риск, что их обманет посредник, исключить нельзя, поскольку сама сделка изначально нелегальная.

К достаточно свежим схемам обмана относится и кредит в обмен на квартиру.

- Суть ее заключается в том, что мошенники маскируют выдачу кредитов, но - в обмен за договор купли-продажи квартиры, - говорит управляющая отделением «Китай-город» Юлия Романенко. - При этом потерпевшие, как правило, находят будущих кредиторов по объявлениям в газетах. Эти «кредиторы» выдают наивным людям крупные займы под залог жилой недвижимости – но на самом деле заемщики подписывают реальные договоры купли-продажи, тем самым передавая жилье в обмен за кредит. Затем квартиры перепродаются, и новые владельцы выселяют бывших собственников на улицу.

Вернуть квартиру в этом случае очень проблематично, поскольку количество соучастников аферы довольно много. Обычно кредиторы оформляют квартиры не на свое имя, а на подставных лиц, причем на нескольких, по долям, что затрудняет дальнейшее расследование.

Также довольно распространена афера, в которой продажа оформляется как дарение.

- При этом способе мошенник предлагает вместо заключения договора купли-продажи подписать договор дарения, и обычному человеку такое предложение может показаться интересным, так как оформление дарения обойдется дешевле, - продолжает В. Мартыненко.- К тому же мошенники мотивируют свою идею тем, что в результате дарения квартира будет принадлежать только покупателю и в случае развода супругов другой супруг не сможет претендовать на половину квартиры.

Но каким бы хорошим способом не было заключение договора дарения вместо купли-продажи, последствия ждут самые суровые – аннулирование договора.

- Продавец в течение года в любой момент может оспорить сделку дарения, ссылаясь на ст. 179 Гражданского кодекса РФ. Где поводом для признания этой сделки недействительной указано ее совершение под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). В этом случае защитить свои права и доказать злонамеренность мошенников будет практически невозможно, - поясняет В. Мартыненко.

Кроме того, не следует забывать, что если вы не являетесь родственником дарителя, то вам еще придется заплатить приличную сумму налога, зависящую от стоимости квартиры.

По-прежнему актуальной схемой мошенничества является продажа по доверенности. Например, нередки случаи, когда квартиры продают по доверенности уже после того, как сам доверитель умер. Это противоречит закону, так как в случае смерти доверителя выдавшего доверенность, она прекращает свое действие, и в итоге, сделка после этого, естественно, становится недействительной.

- За примерами не нужно далеко ходить. Наследник умершего владельца квартиры обратился в суд с целью оспорить сделку, в результате которой квартира была продана. Наследник настаивал, что спорная сделка ничтожна, поскольку была заключена недобросовестным представителем на основании доверенности уже после смерти собственника квартиры. Судебный процесс длился очень долго, и только Верховный Суд поставил в этом деле точку, признав сделку ничтожной, - рассказывает Ю. Романенко. - Поэтому рекомендую до совершения сделки убедиться, что человек, выдавший доверенность жив и здоров и отдает отчет своим действиям. Это также позволит избежать ситуации, когда доверенность была отозвана.

Вместо резюме

К сожалению, на смену старым мошенническим схемам всегда приходят новые. Аферисты изобретательны, перечислить и предупредить продавцов и покупателей обо всех их изобретениях риэлторы не в силах. Поэтому лучший совет для людей, собравшихся решать квартирный вопрос - обращаться в агентство недвижимости, желательно известное и зарекомендовавшее себя на рынке. Риэлторы следят за рынком недвижимости, они лучше осведомлены о последних мошеннических схемах, а значит, могут вовремя распознать подвох и уберечь клиента от обмана.

Расчеты с банковскими ячейками

В нашей стране до сих широко распространена юридическая неграмотность. Посмотрите, что творится – деньги по сделкам передаются до регистрации права собственности, сразу после подписания договора купли-продажи. Во многих цивилизованных странах передача денег от покупателя продавцу возможна только после регистрации сделки.

Но при этом все большую популярность получают взаимные расчеты с использованием банковских ячеек.

Ячейка арендуется в банке одной из сторон по сделке. Перед самой закладкой денег в банковскую ячейку, продавец или покупатель заключает с банком договор аренды банковской ячейки и дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указываются условия и сроки доступа к ячейке. Обычно ячейка арендуется на один месяц.

Доступ к банковской ячейке получает сторона при наличии исполнения (или неисполнения) перечисленных в соглашении условий. Например, продавец имеет право открыть ячейку при условии предъявления копии зарегистрированного договора купли-продажи. Или наоборот, покупатель имеет право забрать деньги из ячейки, если в оговоренный срок договор купли-продажи и право собственности на квартиру зарегистрированы не будут.

Банк не может контролировать сделку, он лишь обеспечивает доступ к ячейке при наступлении указанных событий.

Еще одним из советов является внимательное изучение самого договора, его существенных условий. Но более правильно обращаться за помощью к юристам, которые помогут оценить договор, а также возможные риски.