Осень-2013: вопреки традициям

Как и прогнозировали эксперты компании «Рескор», нынешней осенью рынок недвижимости не отличился оживлением покупательской активности, характерным для начала делового сезона. При этом и рост цен был весьма скромным, да и то лишь в сегменте самого недорогого жилья.

Осень и весна всегда были традиционно активными временами года на столичном рынке жилья, однако после кризиса фактор сезонности стал менее явным.

- Этой осенью особенного всплеска активности и сколь-нибудь значительного роста цен мы не ожидали – этому не способствовала ни ситуация в макроэкономике, ни курс валют. Наиболее вероятным сценарием развития ситуации на вторичном рынке жилья Москвы должно было стать продолжение вялотекущего роста рублевых цен, сопоставимого с уровнем инфляции, что мы и наблюдали в сентябре-октябре, - комментирует директор Департамента продаж компании «Рескор» Вадим Мартыненко.

По оценкам компании, с началом делового сезона более заметно цены выросли только на самые дешевые квартиры. При этом номинальный рост стоимости вторичного жилья по всем сегментам составил 1%.

— Традиционно преобладает спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса в блочных и панельных домах, поэтому и цены на них номинально увеличиваются, — говорит В. Мартыненко. — В более дорогих сегментах интерес покупателей остается невысоким, цены на такие квартиры не растут, а в некоторых случаях снижаются.

По данным экспертов «Рескора», в долларах цены на жилье выросли за октябрь почти на два процента. Правда, если учесть ослабление рубля в предыдущие месяцы, то можно лишь говорить о возвращении средней цены к уровню конца весны-начала лета в 5 тыс. долл.

В рублях цены на вторичном рынке жилья в пределах МКАД выросли до 175 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом в экономклассе стоимость квадратного метра увеличилась в октябре на один процент и составила 160 тыс. рублей за «квадрат». Цены на жилье комфорт-класса поднялись всего на 0,5% — до 173 тыс. рублей за 1 кв. м, а жилая недвижимость премиум-класса подешевела на 0,5% — до 230 тыс. рублей.

По данным столичного Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), число зарегистрированных переходов прав при сделках купли-продажи жилья (мены) в Москве в октябре 2013 года увеличилось, по сравнению с сентябрем, почти на 9% - до 13,1 тысячи транзакций.

Число ипотечных сделок в столице в минувшем месяце составило 3177 договоров, что на 16% больше, чем в сентябре.

 Кроме того, в октябре в Москве было зарегистрировано 2 028 договоров участия в долевом строительстве - по сравнению с предыдущим месяцем этот показатель вырос на 11,4%.

По оценкам компании «Рескор», для осенних месяцев, которые традиционно считались самыми горячими в году, рост числа сделок менее 10 % – достаточно слабый показатель.

- Примечательно, что к началу сентября цены предложения «вдруг» выросли на 5000-8000 руб. за 1 кв. м. Судя по всему, продавцы рассчитывали на традиционный всплеск активности, который характерен для начала делового сезона. Этого, увы, не случилось, и уже в октябре цены практически вернулись на летний уровень в 165 000 руб. за 1 кв. м., - рассказывает директор департамента продаж компании «Рескор» Вадим Мартыненко. – Собственно, это поведение характерно для продавцов, склонных переоценивать свое жилье. И если раньше квартиры по повышенным ценам еще как-то уходили с рынка, то в нынешних экономических реалиях уже нет. Продается только ликвидное жилье с оптимальным соотношением цена-качество, при этом еще и с торгом.

По словам В. Мартыненко, о затянувшейся стабильности на рынке недвижимости говорит и увеличение срока экспозиции квартир, и объем предложения на вторичном рынке, превышающий объем сделок почти в 4 раза: 42 000 единиц против 12 000 сделок в сентябре.

- Срок экспозиции по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос почти в полтора раза – с 2-2,5 до 3,5- 4 месяцев, соответственно, увеличение срока экспозиции вынуждает продавцов идти на дисконт – в последние месяцы торг достигает порядка 5 %, - поясняет В. Мартыненко.

Кстати, структура предложения остается весьма стабильной на протяжении последних лет. Наибольшее количество продаваемых квартир – 1-2-комнатные (42% и 35% соответственно). Доля трехкомнатных в общем объеме предложения составляет 20,5%, а многокомнатных квартир — 2,5%

Интересным представляется и распределение динамики цен за октябрь по типам жилья и географии.

- В октябре прибавили в цене только квартиры самого недорогого сегмента – панельные и кирпичные пятиэтажки, а также панельные дома советского периода. При этом современные монолитно-кирпичные дома ушли в минус, и даже более доступная современная панель показала менее значительный прирост, нежели самые дешевые сегменты. Аналогично дело обстоит и с дорогим жильем советской эпохи, - поясняет В. Мартыненко.

По словам эксперта, подобная картина наблюдается и по географии, причем уже не первый месяц. Три самых дорогих и престижных округа - Центральный, Западный и Юго-Западный - продемонстрировали самую низкую динамику роста цен. При этом Южный, Северный и Северо-Западный округа показали прирост цен выше среднего.

Кстати, в осенние месяцы платежеспособный спрос стал сильно зависим от ипотеки - доля ипотечных сделок достигает 70%, в то время как летом их число в общем количестве сделок составляло порядка 50%, отмечает эксперт еще одну «примету» нынешней осени.

По оценкам компании «Рескор», топтание цен и невысокая активность объясняются не только мировым кризисом - спрос с вторичного рынка существенно оттягивает первичный рынок Москвы и особенно Подмосковья.

- Невысокие стартовые цены на первичное жилье и растущее предложение ипотечных продуктов для покупки новостроек являются достаточно привлекательными для покупателей с небольшим бюджетом. Кроме того, многие предпочитают переехать за МКАД, где, например, двухкомнатную квартиру с хорошими характеристиками можно купить по цене однокомнатной в спальном районе Москвы – то есть часть покупателей предпочитают поступиться транспортной доступностью, делая выбор в пользу более просторного и качественного жилье.

Впрочем, на первичном рынке московского региона разрыв между спросом и предложением еще больше, чем на вторичном. По данным Росреестра, примерно на 27 000 единиц первичного жилья приходится 1500-1800 заключенных договоров долевого участия.

- По нашим прогнозам, подобная ситуация продлится примерно три-четыре месяца, - считает В. Мартыненко. – К тому же, впереди Новый год и рождественские каникулы, так что оживления покупательского интереса можно ждать не раньше марта. Зато для реального покупателя на нынешнем рынке есть все условия – и широкий выбор предложения, и неплохой дисконт при покупке.