Не дороже миллиона

По статистике риелторских компаний, подавляющее большинство сделок на московском рынке проводятся по цене до 1 млн рублей. Конкретные данные разнятся – кто-то говорит о 60-70 процентах, кто-то – о 80%, но с тем, что большинство продавцов скрывают истинные цифры, согласны все.

Почему так происходит – знающим людям объяснять не надо. Согласно ст. 208 и 220 Налогового кодекса, если продавец владел недвижимостью менее трех лет, сумма от ее реализации, превышающая этот самый миллион рублей, облагается подоходным налогом по ставке 13%. Вот граждане и ищут пути обхода: кто-то берет сумму из справки БТИ (она практически всегда меньше миллиона), либо просто пишут 999 тысяч. Оставшиеся 20-40 процентов рынка приходится как раз на продавцов, владевших квартирами более трех лет: им налог не страшен.

Кто проиграет в играх с законом?

Чем все эти игры с законом плохи — вполне понятно. Во-первых, они не выгодны покупателям, так как если понадобится оспорить сделку в суде и вернуть деньги, то они получат назад лишь ту сумму, которая прошла по договору. А остальное оставит себе продавец. Кроме того, это не хорошо и для страны, так как она недополучает налогов на многие-многие миллионы. Зато процветает черный рынок…

Посмотрим на проблему с другой стороны – а кому вообще это нужно? Покупателям, продавцам, риелторам? Очевидно, нет – во всяком случае, если говорить о тех участниках рынка, которые стремятся работать честно и цивилизованно. Может быть, государству? Но тоже нет – налогов-то государство не получает, да и загонять собственных граждан “в тень” — вряд ли в его интересах.
Можно лишь предполагать, где находятся истоки этой ситуации. Видимо, они кроются в ошибке, которую допустили составители Налогового кодекса. Для того чтобы внести поправки в столь серьезный документ, их кто-то должен инициировать, а Госдума одобрить. Этого пока и не происходит. Риелторов особенно не слушают, а у государственных органов другие заботы. Например, налоговики на подобные вопросы обычно отвечают в том смысле, что “мы – исполнительные органы, и обязаны соблюдать существующие законы”.

Выхода нет. Или?..

Надежды, что “все как-нибудь само рассосется”, тоже не очень обоснованы. В свое время были разговоры, что порочной практике положит конец развитие ипотеки. Дескать, банки кровно заинтересованы в том, чтобы в договоре купли-продажи стояли истинные суммы, под сделки с заниженными цифрами они не будут давать кредиты. Однако в начале июня Григорий Куликов, председатель Совета директоров компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, сказал, что “пять из семи ведущих ипотечных банков России, которые в совокупности покрывают 90% ипотечного кредитования, сегодня радостно выдают кредиты при цене договора 1 миллион с минусом. И уже порядка трети объема ипотечного финансирования, по крайней мере, в этом году, оформлено по цене 1 миллион со знаком минус”.
На самом же деле, вряд ли банки дают кредиты “радостно”. Скорее всего, без особой радости, а от понимания того, что в противном случае они проиграют конкурентам. Определенное “давление” в банковской среде уже есть, и оно будет только нарастать. Жестко настаивать на своих правилах – значит делаться слабее в конкурентной борьбе, и банки на это, конечно, никогда не пойдут.
Вряд ли можно полагаться и на то, что бороться с проблемой “черного рынка” станут риелторы. “Основными участниками этого рынка являются покупатели и продавцы, а мы всего лишь помогаем им. Мы – исключительно хелперские организации, — объясняет ситуацию Сергей Лупашко, президент группы компаний “Рескор”. — Если у участников рынка есть установка сэкономить на налогах, мы ни в коем случае не можем давить на них. В этом случае мы просто потеряем клиентов”.

Западный опыт и отечественные перспективы

Что же делать? Можно, разумеется, попытаться еще больше “закрутить гайки”. Например, Сергей Постнов, первый вице-президент Национальной ипотечной компании, не так давно сказал, что можно было бы ввести преимущественное право приобретения для муниципалитета. “Две квартиры, выкупленные за миллион – и эта практика мгновенно бы прекратилась”, — убежден он. Однако такая точка зрения не разделяется другими участниками рынка. Владельцы двух этих квартир, говорят они, конечно, серьезно погорят, но остальные моментально придумают что-то новое. Скажем, проводить сделки договором дарения.

Еще можно сделать какие-то поэтапные послабления. Напомним, что изначально “пороговый” срок владения недвижимостью равнялся пяти годам, и тогда по заниженной цене оформлялось 90% продаж. Затем срок сократили до трех – и результаты “обеления” рынка налицо. Однако все это полумеры. И тем более неправильно устанавливать в законе пороговую сумму – особенно в такой стране, как Россия, где цена недвижимости отличается в разных регионах в десятки раз.

…Налогами, конечно, все довольны не бывают. В любой стране и при любом уровне налогообложения всегда найдутся граждане, стремящиеся уклониться. Но при нормальной ситуации их должно быть не больше нескольких процентов. Когда закон нарушают три четверти населения – это ненормальный закон. Тем более что есть мировой опыт – например, США. Там доходы от продажи недвижимости полностью освобождаются от налогов, если на вырученные деньги приобретается более дорогостоящая недвижимость. А основной налоговый пресс лежит не на распоряжении, а на владении недвижимым имуществом. Потому что ежегодный налог на недвижимость, стоимость которой установлена сертифицированными оценщиками, это бремя, свою готовность к которому люди рассчитывают заранее.